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赵百川:戳穿房地产市场“回暖”骗局

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一、尘嚣日上的“回暖”说

最近,各大媒体都在争相报导一线城市房地产市场的“回暖”现象,如何“回暖”?主要表现于:销售成交量环比或同比上升以及楼价的回涨。

为了强调“回暖”现象的客观真实,各大媒体都引用了“砖家”们若有其事的解释:出现“回暖”,一是因为政府接连出台房贷新政、降息以及住房公积金存贷款利率下调等“救市”政策的刺激,二是因为房地产价格理性回落之后的见底性反弹,三是因为过去一年的时间已经积累了大量持币待购的客户。

二、戳穿“砖家”们的谎言

就政策方面略举一例。如果买一间90平米的房子,向银行贷款50万元,还款期是10年。那么经政府的几轮降息之后,每月只是少还了164元。这对于需要买楼的人,实际没有太大吸引力。所以,对于目前仍令人望而生畏的高房价而言,有关的救市政策,事实上只是隔靴搔痒。或许有一点点刺激,但决不会太有效。

而房产价格见底了没有呢?

众所周知的是:地产项目总支出的一半流入了政府。这个数据来源于全国工商联房地产商会一项为期4个月的全国性调查,其中还只是计算了土地成本和开发商的直接税收。如果把土地拍卖、项目审批报建、银行贷款等一系列环节中所发生的种种不能见人的灰色成本,以及施工单位、设备与材料供应商等上下游产业的税费计算进去,则地产项目的总支出至少有70%以上流入了政府部门及相关人员。接着,地产开发并非社会福利性事业,地产商们还得赚钱,不然就不会象雨后春笋般地趋之若鹜。于是,开发总成本为100万的房产,还必须加上百分之三四十乃至更多的利润进行销售,高房价于焉形成。这意味着,每当我们花一百多万去买房,其中就有七十多万进入了政府及相关官员的腰包。

当然,如果相关官员真正是“为人民服务”的,如果我们政府真正是一个“取之于民,用之于民”的政府,这样的比重似乎勉强可以被人们接受,因为本属于全民所有的土地与权力资源始终都在为老百姓谋利,老百姓所付出的高房价最终也会以种种形式重新补偿到老百姓头上。尽管这样,政府究竟占多大份额才算合理,也须经过公开详尽的论证,各项费用的收支、去向也必须向人们交待得清清楚楚、明明白白。但问题的关键是,在中国,官员们吃喝拉撒向来是个无底洞,财大气粗的各级政府办起正事来也总是那么“经费不足”地捉襟见肘。从政府与相关官员为老百姓所提供的种种管理成果与社会福利来看,无论是绝对投入还是按收支比例的相对投入,都做得极其不够,都经不起公开审核与质询。我们的政府及相关官员们早沦为了不遗余力与民争利、吃人不吐骨头、杀鸡取卵的贪婪群体。也就是说,高房价中被政府及相关官员取走的那一大部分,并没有真正地用之于民,而可能大部分都被挥霍和吞蚀掉了,甚至被用来豢养了打手反去折腾民众,那么,取之还有任何公正和合理可言吗?变卖了本属全民所有的土地,玩弄着人民赋予的各项权力,将高昂房价悉数转嫁到老百姓头上,这岂不是在用我们的骨头榨取我们的油?

如果说,整个社会只有回归到公平公正、取养有度、合理循环才能够持续稳定发展,那么,我们目前所承担的高房价,只要没有跌破其中被政府巧取豪夺所黑心侵占的那个巨大份额,就根本不可能真正见底,更不存在见底性反弹!如果真有反弹,那也不是因为见底,而只会是得逞于新一轮的阴谋炒作!

事实上,随着网络资讯的发达,人民群众的眼睛日益雪亮,越来越多人已经看清了房价中极不合理的巨大泡沫,越来越多人开始意识到,如果在目前价位买房,就会被豺狼虎豹们鲸吞掉一大部分。兼之国内经济形式日益严峻,又遭遇国际金融海啸雪上加霜,人们普遍感到前途渺茫,普遍倾向于保守节省、以退为进。那么,“砖家”们所鼓吹的,目前积累了大量手持钞票、急欲购房的人群,有多大可能性呢?

三、“回暖”现象之揭密

举一真实而普遍存在的案例。

某地产商,如果近期平均“销售”了10套房产,则其中大约有8套是自售自买,而仅有2套才是真真正正地销售(不同城市或略有区别)。如何自售自买?由地产商自己提供首付和月供,以别人的名义来购买自己的房产。目的是什么呢?从银行套现。

比如目前售价160万的别墅,地产商先找评估机构进行虚假评估,评估至200万。通过名义人购买之后,立即从银行贷得现金200万,扣除地产商自己先前垫付的20%首付40万,则地产商手头转眼之间就多出了现金160万。当然,购买前地产商会与名义人签好协议,购房后名义人自愿放弃哪些权利、又以谁的名义来负责月供等等,总之,房产只是在名义人那儿过了一道手,最终还回到地产商自己手里。实质就是,地产商自己购买自己的房产,然后骗取贷款。如此每个月操作10套别墅,则地产商手头就套得了1600万。这样,能有效缓解地产商目前销售不佳、资金短缺的困境。

可这纯粹就是一场骗局。房产依然大量积压着,只是本属国家财产的银行贷款流进了地产商们的腰包。当然,如果地产商都能够坚持按揭到底,比如按揭完30年直到付清房款,这对于银行来说,与房产真正销售出去似乎没有太大区别。但问题是,明明是在非理性价位下大量炮制的虚假购买,谁还有信心将来的房价能够向更不理性的高价位真正“回暖”,从而保证地产可以保值脱手,进而保证地产商们有足够的能力支付这漫长的按揭呢?支付不了怎么办?很简单,随便转嫁到哪个空壳公司,然后清算财产、申请破产,于是,大量的贷款也就成为烂帐、坏帐了。国家每年都有超过一万亿的烂帐、坏帐怎么来的?都是类似这般而来。这不是在坑害国家、坑害人民吗?

本来这个骗局算不上高明,而且在各地政府、银行、地产商这个利益圈中早成为了不是秘密的秘密。那么,为什么政府坐视不理,反而纵容媒体大肆粉饰和鼓吹,为什么银行还要将错就错呢?这就得益于中国的特殊“国情”了。目前的中国,不存在公正、透明的官员任免及问责制度,官员们除了为虚假的政绩以及特殊集团的利益负责,是犯不着为国家与人民的真正长远利益负责的;公权私用,相互勾结,只要手续在场面上走得过去,又能养肥了自己,什么国家和人民,自然都会置之脑后。

除了让地产商大量套现的直接好处之外,这场骗局还会带来哪些相关好处呢?

1、政府高兴:GDP上去了,买卖交易的税收到手了,官员们任期内的短期政绩也就保住了;2、银行高兴:信贷业务表面上好看了,理论上可以坐收高利息了,而且地产商先前开发时的借贷也有能力象征性地偿还一点点了;3、更重要的是,通过虚假评估、虚假购买,可以凭空营造出房地产市场供不应求、房价见底反弹的虚假之“回暖”景象,以诱骗更多真正的买家,一旦得逞,便可以达到真正“救”市、在高价位下继续猛榨房奴的目的,于是,政府、银行、地产商,这三只捆在一根利益链上的蚂蚱就能够继续赚得盆满钵满、皆大欢喜。

结语

明明当前房价包含了太多不合理、见不得人的成分,为什么还要不择手段地拼命救市、救房价呢?原因很简单,企图让更多人入套,继续用我们的骨头榨干我们的油!

2009-4-1

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